Παρουσίαση προς τους Μετόχους
Koketa →
PYRA
Farm to Fire
Φωτιά & Χρόνος
Fire Cuisine Slow-Cooked Honest Wines
Σχεδιασμός & Διαχείριση από την Abros Group
Η Πρόταση

Από το Koketa στην Pyra

Ο χώρος στη Λ. Κηφισίας 226 έχει κάνει τον κύκλο του ως concept party/club. Προτείνουμε μια πλήρη μεταμόρφωση σε μια σύγχρονη ελληνική ταβέρνα με χαρακτήρα — όχι αναβάθμιση του Koketa, αλλά ένα εντελώς νέο concept στον ίδιο χώρο.

>
🔥 Φωτιά & Κατσαρόλα
Δύο τεχνικές, μία φιλοσοφία. Μπριζόλες και παΐδάκια από κάρβουνο. Κοκκινιστά και αρνί ταψιού που μαγειρεύτηκαν όλη μέρα. Ό,τι αξίζει, θέλει χρόνο.
🌿 Ελληνική Πρώτη Ύλη
Μοσχάρι Τρικάλων dry-aged, αρνί Κοζάνης, χοιρινό ελεύθερης βοσκής Εύβοιας. Το μενού αλλάζει με τον παραγωγό — η προέλευση γράφεται στο τραπέζι, όχι κρύβεται.
🍷 Κρασί με Τιμιότητα
60+ ελληνικές ετικέτες, με τιμολόγηση που δεν εκμεταλλεύεται τον πελάτη. Ο κόσμος το νιώθει και επιστρέφει.
"Taverna feel, restaurant-level εκτέλεση. Ο κόσμος μπαίνει χαλαρός — και εκπλήσσεται θετικά."
01
Γιατί όχι το Koketa name
Το brand έχει αποκτήσει συνειρμούς party/club που λειτουργούν αποτρεπτικά για ένα serious food concept. Νέο όνομα, ίδια τοποθεσία.
02
Γιατί ταβέρνα και όχι άλλο concept
Αξιολογήθηκαν 4 εναλλακτικές (ψαροταβέρνα, παιδότοπος, μεξικάνικο). Η ταβέρνα κρέατος κερδίζει σε operational fit, financial safety, και ταίριασμα με το προφίλ της Κηφισίας.
03
Γιατί έχει χαρακτήρα, όχι sterile copy
Το character δεν βγαίνει από τη διακόσμηση — βγαίνει από προέλευση που γράφεται στο πιάτο, daily μαγειρευτό που εξαντλείται, και τον συνδυασμό φωτιάς/κατσαρόλας.
Ταυτότητα

Look & Feel

>
P Y R A
Από την ελληνική λέξη "πυρά" — φωτιά
Όνομα που δεν χρειάζεται μετάφραση — λειτουργεί εξίσου σε Ελληνικά και Αγγλικά, διεθνές αλλά ριζωμένο στην ελληνική γλώσσα. Συνδέεται άμεσα με τη φιλοσοφία του concept (φωτιά, κάρβουνο, ζεστασιά) χωρίς να είναι literal ή περιοριστικό όπως άλλες προτάσεις. Σύντομο, εύκολο στην προφορά σε όλες τις γλώσσες, δυνατό σε signage και branding εφαρμογές.
PYRA mood collage
Mood
Φωτεινό, φιλικό, αυθεντικό
"Taverna easy-going" κατεύθυνση αντί για σκοτεινό destination-feel — ώστε να καλύπτει mesimeriano, οικογένειες, και βραδινό με την ίδια άνεση.
Υλικά
Ξύλο, πέτρα, λάδι
Exposed wood, φυσικές υφές, ορατή wine wall. Φωτισμός που αλλάζει χαρακτήρα — φωτεινό μεσημέρι, πιο ατμοσφαιρικό βράδυ.
Φωτιά
Story, όχι spectacle
Η φωτιά επικοινωνείται μέσα από το μενού και το brand, όχι απαραίτητα ως ορατή εστία στην αίθουσα — κρατώντας το capex υπό έλεγχο.
Business Case

Τα Οικονομικά

Λειτουργικό μοντέλο: Dinner Τρίτη–Σάββατο (5 βράδια) και Lunch Σάββατο–Κυριακή (2 ημέρες). Κλειστά Δευτέρα. Avg spend ~€40/cover καθαρό. Η πορεία προς πληρότητα είναι σταδιακή — παρουσιάζουμε τρία ρεαλιστικά στάδια.

Covers
100
Ισόγειο · 179m²
Avg Spend
€40
Καθαρό, lunch & dinner
Dinner Occupancy
80%
Τρ–Σαβ, ώριμο στάδιο
Weekend Lunch
2×
Διπλό σερβίρισμα Σαβ–Κυρ
Πορεία Πληρότητας — Τρία Ρεαλιστικά Στάδια
ΣτάδιοDinner Occ. / Weekend LunchΜηνιαίος ΤζίροςEBITDA / μήναMargin
Ramp-up (μήνες 1–6) 45% / single sitting€55,900-€6,719 αρνητικό-12%
Σταθεροποίηση (μήνες 7–18) 61% / single sitting€74,820€4,4446%
Ώριμο Στάδιο (18+ μήνες, target) 80% / διπλό σερβίρισμα Σαβ–Κυρ€115,584€27,339 θετικό24%

Το ώριμο στάδιο προϋποθέτει πλήρες γέμισμα και στους δύο γύρους weekend lunch (διπλό σερβίρισμα) — ρεαλιστικός στόχος μετά από εδραίωση του concept, όχι σενάριο πρώτου έτους.

Κρίσιμα Κατώφλια — Πόσα Covers Χρειάζονται
ΚατώφλιCovers / εβδομάδαCovers / υπηρεσίαOccupancy ανά υπηρεσίαEBITDA Margin
Break-even 3915656%0%
15% EBITDA (μετά management fee) 5377777%15%

Σημαντικό: το κατώφλι του 15% EBITDA (77% occupancy ανά υπηρεσία) επιτυγχάνεται με σταθερά υψηλή πληρότητα σε όλες τις υπηρεσίες — δεν απαιτεί απαραίτητα διπλό σερβίρισμα στο weekend lunch. Υπολογισμός με avg spend €40/cover (lunch & dinner), COGS 38%, fixed costs €39,700/μήνα (ενοίκιο + προσωπικό + λοιπά).

Ωράριο Λειτουργίας
DinnerΤρ–Σαβ, 20:00–00:00
Weekend LunchΣαβ–Κυρ, 13:00–17:00
ΚλειστάΔευτέρα
Υπηρεσίες / εβδομάδα7 (5 dinner + 2 lunch)
Δομή Κόστους (ώριμο στάδιο)
Ενοίκιο€5,000
Προσωπικό (13–14 ΑΤ)€30,000
COGS (38%)€43,922
Utilities / Marketing / Λοιπά€4,700
Abros MSC fee (4%)€4,623
EBITDA (μηνιαίο)€27,339
Στελέχωση — 13 ΑΤ με 5νθήμερο & ρεπό

Το Σάββατο (lunch+dinner) απαιτεί πλήρη παρουσία προσωπικού — άρα κανείς δεν έχει Σάββατο ρεπό. Η στελέχωση είναι σχεδιασμένη με rotation ώστε καμία ημέρα να μην μένει χωρίς επαρκή κάλυψη.

ΤμήμαΑΤΡόλοι
Κουζίνα6Head Chef/Grill, Sous Chef/Κατσαρόλα, 2× Commis, 2× Λάντζα
Front of House6–7Manager, 2× Senior Σερβιτόρος, 2× Junior/Runner, Bar/Cashier
Σύνολο13–14All-in κόστος ~€30,000/μήνα (avg €1,300 ×14 μισθούς +50% επιβαρύνσεις)
Επένδυση

Προτεινόμενο Capex

Refit από party venue σε ταβέρνα Pyra. Το lease είναι ήδη υπογεγραμμένο, η κουζίνα υπάρχει — χρειάζεται upgrade, όχι κατασκευή από το μηδέν.

Κουζίνα
€19k–€32k
Charcoal grill + εξαερισμός
Μικροεξοπλισμός & σκεύη
Δάπεδο
€12k–€20k
Αφαίρεση παλιού
Stone/wood tile 140m²
Τοίχοι & Οροφή
€7k–€13k
Full repaint + texture
Αφαίρεση club elements
Φωτισμός
€8k–€15k
Warm pendants + track
Dimmers — κρίσιμο για ατμόσφαιρα
Έπιπλα
€19k–€38k
25–30 τραπέζια
100 καρέκλες
Bar counter refit
Διακόσμηση & Σήμανση
€9k–€18k
Concept identity elements
Πρόσοψη + νέο σήμα PYRA
Τεχνικά
€11k–€22k
Ηλεκτρολογικά
Κλιματισμός · Ηχητικό
WC & Άδειες
€12k–€21k
WC ανακαίνιση
Αρχιτέκτονας + permits
Contingency (10%)
€10k–€18k
Wildcards: extraction upgrade
δάπεδο surprises
Συνολικό Capex Refit
Εξαιρείται lease cost (υπάρχει) και κουζίνα από μηδέν
€107k – €197k
Pre-opening Costs
Launching stock (κρασί + αποθέματα)€8k–€12k
Recruitment & training€6k–€9k
Marketing launch + photography€3k–€5k
Soft opening losses€5k–€8k
Working capital buffer€10k–€15k
Σύνολο pre-opening€32k–€49k
Planning Budget & Wildcard
Συνολική επένδυση (low–high)€139k–€246k
Προτεινόμενο planning budget€160k–€180k
Κρίσιμο wildcardKitchen extraction
Πρώτο βήμα (€0 κόστος)Site visit αρχιτέκτονα
Η Δέσμευση της Abros

Management Fee

Abros Group
Δεν κερδίζουμε όταν τρέχουμε το εστιατόριο. Κερδίζουμε όταν το εστιατόριο κερδίζει.
Έως €1Μ ετήσιο τζίρο
3%
Management fee επί τζίρου (όχι κέρδους) — προβλέψιμο κόστος για τους μετόχους, χωρίς εκπλήξεις στα μηνιαία reporting.
Άνω των €1Μ ετήσιο τζίρο
4%
Η ίδια λογική — διαφάνεια στη δομή, ίδιο μοντέλο με τα υπόλοιπα concepts του πορτφολίου Abros.
01
Πλήρες operational management
Η Abros αναλαμβάνει στελέχωση, προμήθειες, οικονομική διαχείριση, marketing και καθημερινή λειτουργία — με την ίδια δομή που εφαρμόζει σε όλο το πορτφόλιο (Hide & Seek, Monzu, Sushi Lunchi, και άλλα).
02
Διαφανές reporting
Μηνιαία P&L προς τους μετόχους, με πλήρη ορατότητα σε τζίρο, κόστος, και KPIs — χωρίς black-box reporting.
03
Ευθυγραμμισμένα συμφέροντα
Το fee υπολογίζεται επί τζίρου, αλλά η πραγματική επιτυχία της Abros μετριέται από το EBITDA που βλέπουν οι μέτοχοι — η ομάδα είναι incentivized να μεγαλώσει το concept, όχι απλώς να το διαχειριστεί.
04
Τεχνογνωσία από το πορτφόλιο
Η Pyra επωφελείται από τα systems, sourcing relationships, και operational playbooks που έχει χτίσει η Abros σε 20+ venues — δεν ξεκινάει από το μηδέν.
Abros Group
Παρουσίαση προς Μετόχους Koketa · 2026
Interior & Space

Concept Design

Moodboard — υλικά, χρώματα, φως και ατμόσφαιρα. Η οπτική κατεύθυνση για τον χώρο της Pyra.

PYRA
An Honest Greek Meathouse

A place that feels familiar from the moment you walk in.

Not this

  • ✕ A nostalgic village tavern
  • ✕ A designed "new Greek tavern"
  • ✕ A polished restaurant

Inspired by

  • Village bakeries
  • Butcher shops
  • Old kafeneia
  • Roadside grills
  • Grandparents' homes
  • Wood-fired ovens
  • Panigyria

Designed for abundance

  • Fire
  • Meat
  • Bread
  • Wine
  • Shared platters
  • Lemons
  • Hanging peppers & garlic
  • Wood
  • Smoke
  • Conversation
  • Generosity

Material language

  • Limewash
  • Rough plaster
  • Reclaimed timber
  • Local stone
  • Brick repairs
  • Blackened steel
  • Aged brass
  • Handmade ceramic
  • Hand-painted signs

The feeling

The design shouldn't impress people. It should make them feel comfortable enough to stay for one more plate, another carafe of wine, and return the following week.

Brand Identity

Branding

Η οπτική ταυτότητα της Pyra — από το logo και την παλέτα, μέχρι τα mockups και τις εφαρμογές του brand.

PYRA branding board PYRA branding board 1

ΤΟ ΚΡΕΑΣ ΣΤΑ ΚΑΡΒΟΥΝΑ,
Η ΦΩΤΙΑ ΣΤΗΝ ΨΥΧΗ

Brand Applications

Παραδείγματα εφαρμογής της ταυτότητας — κάθε υλικό φέρει το ίδιο διακριτικό σήμα των τριών γραμμών.

PYRA brand applications
The Space

Renders

Οπτικοποιήσεις του χώρου — όπως θα φαίνεται το PYRA όταν ολοκληρωθεί.

PYRA facade render PYRA interior render